2004年 04月 01日
一つの土地に家は一軒だけ? |
[家づくり相談]設計・計画
■一つの土地に家は一軒だけ?2003.01.24
親名義の土地に親所有の家がすでにあります。この土地の一角に、新たに私たち夫婦の家を別に新築しようと思いますが、「一つの土地に家は一軒だけ」というようなことを聞きました。土地の所有者は親のまま分筆せず、土地の一部を借りる形にして私たちの家を独立させて新築することは可能でしょうか?通路でくっ付けてしまって、親所有の母屋の「離れ」とかにして、「増築扱い」にするしかないのでしょうか?よろしくお願いします。
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▼アドバイス
建築基準法施工令の用語の説明の中で「敷地(とは)一の建築物叉は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。」となり、これをもって「一建物一敷地」の根拠となっています。以下、順に説明してみます。
<接道義務の問題>
敷地は法的に道路に2m以上接していなければなりません。これは、ガス・水道・電気という公共的なインフラのサービスを受けるのに最低限必要とみなされているからです。勿論、生活上必要なのは言うまでもありません。
<用途上の可分・不可分の問題>
上記の「用途上不可分の関係にある二以上の・・・」というのはつまり、「工場と事務所」や「校舎と体育館」などのように、個々では全体のシステムを満足できない場合、それぞれの関係を「分けられない」という意味で「不可分」の関係にあると判断します。
これに対し、住宅はそれ単体で自立したシステムを形成しているとして、2つ以上あってもそれぞれが「分けられる」という意味で「可分」の関係にあると判断します。
これは、道路に対して前後で住宅がある場合、何らかの理由で前の住宅が道路の間口一杯に建物を建てた場合、後ろの住宅の生活が確保されない等の問題を回避する為と考えられます。
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ただし、団地等では用途は住宅なのに団地内通路はあっても公道に接していないように見えます。これは団地を想定した「一団地認定制度」という緩和措置があるからです。
また、市街地の土地の高度利用を促進する緩和措置として、平成10年に「連担建築物設計制度」ができ、一団の土地に2以上の建築が可能となりました。
ただし、上記の2つの制度は特定行政庁の「認可」を要する為、これが住宅に適用されたと言う事は、いまだ聞いておりません。つまり行政サイドはあくまで、戸建て住宅に関しては「一建物一敷地」を原則とすると言う事です。
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<しかし・・・>
面白いのはとりあえず「戸建て住宅に関しては『一建物一敷地』を原則とする」としながら、「一建物一筆」(筆とは登記されてる一つの土地 例:〜町18-2)とは言っていないのです。つまり、300坪の土地のうち、今回は100坪を使って建てましょうと言う場合、その100坪を分筆して登記しなければならない事はなく、その土地が分かるように分割線を想定し、それを今回の土地とする事ができます。
ただし、前段でも述べたように接道義務が生じます。また、切られた土地に建つ既存の住宅や、切った土地に建つであろう住宅が法的にそれぞれ満足するものでなければなりません。
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<まとめ>
今回のように、「同一敷地内に分筆せずに住宅を独立させて新築する」という条件の場合は上記の「敷地分割」という方法がもっとも現実的と考えられます。ただし、建築確認申請を出す時に、地域によっては測量図的なものを添付する必要がありますので、提出先の行政機関に確認を要します。
■一つの土地に家は一軒だけ?2003.01.24
親名義の土地に親所有の家がすでにあります。この土地の一角に、新たに私たち夫婦の家を別に新築しようと思いますが、「一つの土地に家は一軒だけ」というようなことを聞きました。土地の所有者は親のまま分筆せず、土地の一部を借りる形にして私たちの家を独立させて新築することは可能でしょうか?通路でくっ付けてしまって、親所有の母屋の「離れ」とかにして、「増築扱い」にするしかないのでしょうか?よろしくお願いします。
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▼アドバイス
建築基準法施工令の用語の説明の中で「敷地(とは)一の建築物叉は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう。」となり、これをもって「一建物一敷地」の根拠となっています。以下、順に説明してみます。
<接道義務の問題>
敷地は法的に道路に2m以上接していなければなりません。これは、ガス・水道・電気という公共的なインフラのサービスを受けるのに最低限必要とみなされているからです。勿論、生活上必要なのは言うまでもありません。
<用途上の可分・不可分の問題>
上記の「用途上不可分の関係にある二以上の・・・」というのはつまり、「工場と事務所」や「校舎と体育館」などのように、個々では全体のシステムを満足できない場合、それぞれの関係を「分けられない」という意味で「不可分」の関係にあると判断します。
これに対し、住宅はそれ単体で自立したシステムを形成しているとして、2つ以上あってもそれぞれが「分けられる」という意味で「可分」の関係にあると判断します。
これは、道路に対して前後で住宅がある場合、何らかの理由で前の住宅が道路の間口一杯に建物を建てた場合、後ろの住宅の生活が確保されない等の問題を回避する為と考えられます。
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ただし、団地等では用途は住宅なのに団地内通路はあっても公道に接していないように見えます。これは団地を想定した「一団地認定制度」という緩和措置があるからです。
また、市街地の土地の高度利用を促進する緩和措置として、平成10年に「連担建築物設計制度」ができ、一団の土地に2以上の建築が可能となりました。
ただし、上記の2つの制度は特定行政庁の「認可」を要する為、これが住宅に適用されたと言う事は、いまだ聞いておりません。つまり行政サイドはあくまで、戸建て住宅に関しては「一建物一敷地」を原則とすると言う事です。
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<しかし・・・>
面白いのはとりあえず「戸建て住宅に関しては『一建物一敷地』を原則とする」としながら、「一建物一筆」(筆とは登記されてる一つの土地 例:〜町18-2)とは言っていないのです。つまり、300坪の土地のうち、今回は100坪を使って建てましょうと言う場合、その100坪を分筆して登記しなければならない事はなく、その土地が分かるように分割線を想定し、それを今回の土地とする事ができます。
ただし、前段でも述べたように接道義務が生じます。また、切られた土地に建つ既存の住宅や、切った土地に建つであろう住宅が法的にそれぞれ満足するものでなければなりません。
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<まとめ>
今回のように、「同一敷地内に分筆せずに住宅を独立させて新築する」という条件の場合は上記の「敷地分割」という方法がもっとも現実的と考えられます。ただし、建築確認申請を出す時に、地域によっては測量図的なものを添付する必要がありますので、提出先の行政機関に確認を要します。
by DEPTH-TRUCT
| 2004-04-01 03:05
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